Reforma em Apartamento necessidade ART e Autorização do Síndico – Norma ABNT 16.280

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Reforma em Apartamento necessidade ART e Autorização do Síndico – Norma ABNT 16.280

A norma ABNT 16.280 que trata da reforma em apartamentos esta em vigor desde abril 2014, e ainda traz diversas dúvidas na população e diversos debates entre síndicos, engenheiros, advogados e administradores de condomínio.

Primeiro devemos lembrar, que o artigo 1348 do Código Civil Brasileiro lei federal 10.406 de 10 de janeiro de 2002, traz em seu bojo o que compete aos síndicos no atributo de suas funções, sendo que no seu inciso IV determina que o síndico deve diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação de serviços que interessem aos possuidores, assim como  advento da Norma ABNT 16.280 a fiscalização cabe ao sindico, senão vejamos

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – convocar a assembléia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

A norma trouxe diversos avanços e apesar de algumas duvidas a cerca da mesma, no geral e muito positiva, na medida que a mesma foi criada para propiciar maior segurança nas edificações coletivas.

Com o advento da citada norma, algumas formalidades precisam ser adotadas, e a informalidade dos proprietários em reformar seus apartamentos esta com os dias contados, principalmente pela necessidade de antes do inicio da obrar possuir projeto e ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).

Mesmo não sendo uma lei, a nova norma da ABNT obriga a todos. Além dos projetos o morador deve entregar ao síndico um resumo do descritivo da obra, cronograma, empresas envolvidas e nome dos funcionários que irão participar da obra, a norma pode ser aplicada para reformas em andamento, mesmo que iniciadas antes do inicio de quando passou a vigorar.

Como responsável legal pelo condomínio, cabe o síndico a fiscalização podendo adentrar em qualquer obra. Em condomínios de grande porte, é importante criar uma comissão de obrar e contar com ajuda de um engenheiro consultor,  o síndico pode inclusive embargar a obra que não apresente projeto e ART (anotação de Responsabilidade Técnica), e dependendo da gravidade, pode inclusive diligenciar até a delegacia de competência do condomínio e fazer  “notitia criminis”, ou seja, contar a autoridade competente de plantão sobre o ocorrido, consequentemente será lavrado um Boletim de Ocorrência e instaurado inquérito policial, para apuração de crime ou infração por parte do morador que esta fazendo a obra irregular, o síndico ainda pode ingressar com Ação Judicial cabível.

ALGUNS EXEMPLOS DE OBRAS QUE PRECISAM DE PROJETO E ART (ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA) :

– A troca de piso necessita de projeto, especificação de material e autorização do sindico, em razão do impacto na estrutura e do peso do material

– Instalação de ar condicionado e banheiras precisam de projeto e ART

– Projetos mais complexos na elétrica ou hidráulica, com perfuração de laje e ferramental de alto impacto precisam de ART e autorização do síndico.

– Fechamento e envidraçamento de sacada, se aprovado em assembleia, necessita de projeto e ART, sobretudo pelo peso do material.

– Reparo nas instalações de gás necessita de ART, seja pela intervenção na estrutura, quanto pelo risco de vazamento, fogo ou explosão que envolve a obra.

ALGUNS EXEMPLOS DE OBRAS QUE NÃO PRECISAM DE PROJETO E ART (ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA) 

– Substituição de forro de Gesso não necessita de ART, por ser tratar de obra simples.

– Intervenções elétricas e hidráulicas de pequena monta ou meros consertos e manutenções não necessitam de projeto nem ART.

– Simples pintura de parede não existe a necessidade de projeto e autorização do síndico.

– Instalação de rede de proteção também não precisa de ART nem autorização do síndico, deve apenas seguir o que determina a convenção coletiva e ou assembleia quanto a modelo e material.

Os custos com a elaboração do ART correm por conta do morador que esta fazendo a obra.


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