Reforma em Apartamento necessidade ART e Autorização do Síndico – Norma ABNT 16.280
A norma ABNT 16.280 que trata da reforma em apartamentos esta em vigor desde abril 2014, e ainda traz diversas dúvidas na população e diversos debates entre síndicos, engenheiros, advogados e administradores de condomínio.
Primeiro devemos lembrar, que o artigo 1348 do Código Civil Brasileiro lei federal 10.406 de 10 de janeiro de 2002, traz em seu bojo o que compete aos síndicos no atributo de suas funções, sendo que no seu inciso IV determina que o síndico deve diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação de serviços que interessem aos possuidores, assim como advento da Norma ABNT 16.280 a fiscalização cabe ao sindico, senão vejamos
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
A norma trouxe diversos avanços e apesar de algumas duvidas a cerca da mesma, no geral e muito positiva, na medida que a mesma foi criada para propiciar maior segurança nas edificações coletivas.
Com o advento da citada norma, algumas formalidades precisam ser adotadas, e a informalidade dos proprietários em reformar seus apartamentos esta com os dias contados, principalmente pela necessidade de antes do inicio da obrar possuir projeto e ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).
Mesmo não sendo uma lei, a nova norma da ABNT obriga a todos. Além dos projetos o morador deve entregar ao síndico um resumo do descritivo da obra, cronograma, empresas envolvidas e nome dos funcionários que irão participar da obra, a norma pode ser aplicada para reformas em andamento, mesmo que iniciadas antes do inicio de quando passou a vigorar.
Como responsável legal pelo condomínio, cabe o síndico a fiscalização podendo adentrar em qualquer obra. Em condomínios de grande porte, é importante criar uma comissão de obrar e contar com ajuda de um engenheiro consultor, o síndico pode inclusive embargar a obra que não apresente projeto e ART (anotação de Responsabilidade Técnica), e dependendo da gravidade, pode inclusive diligenciar até a delegacia de competência do condomínio e fazer “notitia criminis”, ou seja, contar a autoridade competente de plantão sobre o ocorrido, consequentemente será lavrado um Boletim de Ocorrência e instaurado inquérito policial, para apuração de crime ou infração por parte do morador que esta fazendo a obra irregular, o síndico ainda pode ingressar com Ação Judicial cabível.
ALGUNS EXEMPLOS DE OBRAS QUE PRECISAM DE PROJETO E ART (ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA) :
– A troca de piso necessita de projeto, especificação de material e autorização do sindico, em razão do impacto na estrutura e do peso do material
– Instalação de ar condicionado e banheiras precisam de projeto e ART
– Projetos mais complexos na elétrica ou hidráulica, com perfuração de laje e ferramental de alto impacto precisam de ART e autorização do síndico.
– Fechamento e envidraçamento de sacada, se aprovado em assembleia, necessita de projeto e ART, sobretudo pelo peso do material.
– Reparo nas instalações de gás necessita de ART, seja pela intervenção na estrutura, quanto pelo risco de vazamento, fogo ou explosão que envolve a obra.
ALGUNS EXEMPLOS DE OBRAS QUE NÃO PRECISAM DE PROJETO E ART (ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA)
– Substituição de forro de Gesso não necessita de ART, por ser tratar de obra simples.
– Intervenções elétricas e hidráulicas de pequena monta ou meros consertos e manutenções não necessitam de projeto nem ART.
– Simples pintura de parede não existe a necessidade de projeto e autorização do síndico.
– Instalação de rede de proteção também não precisa de ART nem autorização do síndico, deve apenas seguir o que determina a convenção coletiva e ou assembleia quanto a modelo e material.
Os custos com a elaboração do ART correm por conta do morador que esta fazendo a obra.
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